EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONCEPTO
El artículo 1666º del Código Civil Vigente señala que “ Por el arrendamiento se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

Asimismo se debe señalar que el arrendamiento es un contrato consensual que se perfecciona con solo el acuerdo de voluntades, esto es, cuando el arrendador acuerda con el arrendatario cederle temporalmente el uso de un determinado bien a cambio del pago de la renta que este debe abonar.

Mediante este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se conocía como arrendamiento o locación - conducción de cosas. En efecto el Código Civil de 1939 establecía en su artículo 1490 que: Por la locación- conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida. De esta definición se puede extraer los siguientes elementos:

A. La obligación del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien.
Este es el principal deber del arrendador, siendo su obligación la de entregar el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos por ambas partes.

B. La obligación del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta convenida.
Se trata de la prestación de un servicio el cual debe ser remunerado de alguna forma convenida que no es nada más que la llamada "RENTA".
Esta puede consistir en una cantidad de dinero, la que la convierte en una obligación de prestación de bienes fungibles; o también puede ser de una parte de frutos o producción del mismo bien lo que determinaría que sea una obligación de prestación de bienes inciertos; también puede darse que se intercambie el bien arrendado por otro bien en forma de pago, en cuyo caso sería una obligación de prestación de bienes ciertos o inciertos según sea el caso.

Se sabe que el arrendamiento debe usar personalmente y exclusivamente el bien arrendado.

C La cesión temporal del uso de un bien.
Se trata de la cesión del uso no se necesita que el bien arrendado sea de propiedad del arrendador. Es por eso que prescribe el artículo 1667 el hecho de que puede dar en arrendamiento el que tenga esa facultad respecto de los bienes que administra.

La cesión debe ser temporal, ya que la separación del dominio y el goce le quitaría todo sentido a la propiedad. La temporalidad está dada por la Ley.

El plazo de los arrendamientos de duración determinada NO PUEDE EXCEDER DE DIEZ AÑOS, y cuando el bien pertenece a entidades públicas o incapaces el plazo NO PUEDE SER MAYOR DE SEIS AÑOS. La Ley niega la eficacia a todo plazo o prórroga que sobre pase los ya señalados.

También puede ocurrir que se pacte que el arrendamiento sea de duración indeterminada, cuyo caso podría decirse que el derecho de propiedad resultaría exento de todo sentido porque queda desvinculado "perpetuamente" del uso.

• El bien
El bien en un sentido económico es cualquier medio que pueda satisfacer una necesidad humana; son escasos y constituyen un objeto de la actividad económica. Es este el que el motivo de varios contratos, sobre todo en el caso de arriendo.

Puede ser objeto de la prestación, materia de la obligación que surge del contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es la esencia de este contrato, con la obligación de devolver el bien al arrendador al vencimiento del plazo contractualmente establecido por el arrendatario.

Los bienes consumibles podrían ser parte de este contrato si estos serian materia de arriendo para uso.

El bien que se de en arriendo debe estar determinado y especificado en el contrato, ya que sin una buena explicación de este podría suceder una serie de problemas al momento de comenzar el plazo de arrendamiento.

• La renta
La renta es un conjunto de ingresos que se obtienen anualmente o según se convenga de un contribuyente, es un importe que paga el arrendatario de un bien por el uso que le da este al bien. En algunos casos en los bancos se habla de renta en casos de cajas de seguridad y en las operaciones de leasing. En si la renta es un flujo de ingresos que contribuyen con la persona que las percibe.

Si todavía el bien no ha sido entregado al arrendatario este puede exigir el cumplimiento de la obligación del arrendador en virtud del titulo que le da el contrato de arrendamiento.

La forma de pago es establecida por ambas partes, debiendo estos elegir el modo de pago de la renta pudiendo ser por partes en cuotas periódicas, pago de una sola vez en un solo monto, por adelantado, o al final de celebrarse el contrato, eso depende mucho de las cláusulas expresadas en el contrato.

SUJETOS FACULTADOS PARA ARRENDAR
El artículo 1667º del Código Civil señala expresamente que “Pueden dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra” .

El Arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe mediante un pago acordado, el interventor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.

El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho clásico. Los menores capacitados por matrimonios o por título oficial que les autorice para ejercer una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuito. También puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para no maniatar a los propietarios.

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por mas de tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.

SUJETOS IMPEDIDOS PARA ARRENDAR
El artículo 1668º señala expresamente que “No puede tomar en arrendamiento:
• El administrador, los bienes que administra.
• Aquel que por ley está impedido.
En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes a arrendar.

IMPORTANCIA
En líneas generales sirve para satisfacer perentorias necesidades, como el de la habitación y otras de urgente requerimiento.

NATURALEZA JURIDICA
La doctrina clásica sostiene que el contrato de arrendamiento es un “acto de administración” y no de disposición, porque no constituye una enajenación del dominio del bien, ni la concesión al conductor de un derecho real sobre este, sino que tiende a las conservación del patrimonio.

Esta tenencia de la legislación ha reafirmado la opinión doctrinaria cada vez mas poderosa de que el arrendamiento de un predio urbano, tiene actualmente un derecho real sobre el bien alquilado.

CARACTERISTICAS
El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legislación peruana. Esto se entiende, puesto que es uno de los contratos más usuales y antiguos:
a) En cuanto al Nombre
El arrendamiento es un contrato nominado.

b) En cuanto a su regulación
El arrendamiento es un contrato típico social y legal, pues esta jurídicamente regulado en la ley (el código civil).

c) En cuanto a su estructura
Por su estructura, el arrendamiento es un contrato simple, pues da lugar a una relación jurídica.

d) En cuanto a su contenido o área
Por su contenido, el arrendamiento puede ser de naturaleza civil o mercantil sin embargo apreciamos que resulta más frecuente encontrarnos ante arrendamientos de naturaleza civil que frente a arrendamientos de naturaleza mercante; salvo que estemos hablando del arrendamiento financiero (Leasing), contrato mercantil por excelencia.

e) En cuanto a su autonomía
Por su autonomía, el arrendamiento es un contrato principal, pues no depende jurídicamente de otro contrato.

Sin embargo, cuando analizamos el contenido del arrendamiento, no podemos dejar de tratar acerca de un contrato derivado del mismo, es decir, de un contrato que si depende jurídicamente del arrendamiento y que adopta sus principales caracteres, se trata del subarrendamiento.

f) En cuanto a su formación
Por su formación, el arrendamiento es un contrato consensual, vale decir, que se celebra con el solo consentimiento de las partes.

g) En cuanto al tiempo
Por su tiempo, el arrendamiento es esencialmente un contrato de duración, que podrá ser determinada (a plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto), pero no conocido en su fecha, o de duración indeterminada( cuando se ha tenido en cuenta el termino inicial, mas no el final).

h) En cuanto a su negociación
Por su negociación, el arrendamiento puede ser un contrato de negociación previa, es decir, aquel en el cual las partes tienen la libertad de modelar su contenido (el más usual); uno por adhesión o, por último, con arreglo a clausulas generales de contratación , supuesto, este último, que consideremos de cierta frecuencia, sobre todo en lo que a predios multifamiliares sed refiere.

i) En cuanto al rol económico
Por su rol económico, el arrendamiento es un contrato de goce, pues está destinado al disfrute del bien, por el arrendatario, sin tener la disposición del mismo.

j) En cuanto a su función
Por su función, el arrendamiento es un contrato fundamental constitutivo, aunque podrá formar parte por excepción, de contratos modificatorios pero nunca será resolutorio, ya que siempre se generara la obligación por parte del arrendador de entregar el uso del bien al arrendatario y el arrendatario asumirá la obligación de pagar por dicho uso una renta determinada o determinable.

k) En cuanto a los sujetos a quienes obliga
Por los sujetos a quienes obliga, el arrendamiento es un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por él, afectan únicamente a las partes que lo celebran.

l) En cuanto a la prestación
Por la prestación, el arrendamiento es, esencialmente, un contrato bilateral, sinalagmático o de prestaciones reciprocas.

Una parte, el arrendador, se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien, mientras el arrendatario se compromete a pagar cierta renta convenida.

m) En cuanto a la valoración
Por la valoración, el arrendamiento, es un contrato celebrado a titulo oneroso.

Así, en tanto el arrendador se obliga a entregar el bien para que sea usado por el arrendatario, este asume la obligación de abonar una renta a favor de aquel .

n) En cuanto al riesgo
Por el riesgo, el arrendamiento es fundamentalmente un contrato conmutativo, pues la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplir el arrendador y el arrendatario son ciertas, vale decir, conocidas de antemano, aunque la naturaleza del arrendamiento no impediría que revistiera la modalidad de aleatorio.

o) En cuanto a sus efectos
Por sus efectos, el arrendamiento es un contrato meramente obligatorio u obligacional.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Estas son obligaciones legales, ya que paralelamente existen obligaciones convencionales que son ilimitadas.

1. Preceptúa el artículo 1678 del Código Civil Peruano que “el arrendador está obligado a efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el lugar, plazo y estado convenidos”. Esta obligación es tan importante como la que corresponde al vendedor frente al comprador en la compra venta.

La entrega del predio constituye el cumplimiento del deber jurídico primario que corresponde al propietario. Esta entrega no basta, sino que debe ser hecha de acuerdo con las obligaciones pactadas y el tiempo convenido.

La cosa debe estar en condiciones de servir, de lo contrario funciona la acción redhibitoria.

El momento de la entrega está sujeto al pacto, pero si se ha especificado, el código establece que debe ser de inmediato (segunda parte del artículo 1678 del Código Civil).

Al producirse la entrega, hay un fenómeno de enorme importancia que es la existencia de una presunción juris tantum en virtud de la cual, si el arrendatario recibe la cosa sin reserva , se presume que está en actitud de servir. La presunción puede suponer prevalencia de la verdad legal sobre lo real, pero si no se prueba que estaba en mal estado (estándolo), la ley presume que estaba en buen estado.

De allí que e antes de recibir un bien en arrendamiento, hay que probarlo si funciona adecuadamente. Para el caso se aplica el artículo 1679 que señala “ entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso”.

2. Las obligaciones adicionales del arrendador las encontramos en el artículo 1680 del C.C que señala que “también está obligado el arrendador:

a) A mantener el arrendatario en el uso del bien durante el plazo el contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.

b) A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias salvo pacto distinto”.

El arrendador, tiene la obligación de efectuar en la cosa arrendada, las reparaciones que por pacto o costumbre no sean de cuenta del arrendatario.
En relación con las mejoras, hay cierta confusión. Tratándose de reparaciones necesarias indispensables y esenciales, compatibles a la realidad del contrato, correrá a cargo del propietario, siempre que por pacto no sean de cuenta del arrendatario.

El propietario o arrendador , dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, responde no solamente de los vicios ocultos existentes al momento de la entrega, sino también de lo que se manifiestan en el curso del arrendamiento.

Si las reparaciones impiden el uso parcial del bien, el inquilino tiene derecho a exigir la reducción proporcional del alquiler en relación al tiempo y a la parte que no ha usado, según el artículo 1674 del Código Civil.

Cuando las reparaciones requieren la exigencia de la desocupación total, procede el aviso de despedida y el inquilino tiene derecho preferencial para volver a ocupar el predio ( art 19 del Decreto Ley Nro. 21939) también aplicable solo en el caso de la Ley Nro. 26400.

Aunque el código civil no lo dice, podemos decir que otra obligación del arrendador , es defender el uso del bien arrendado por el arrendatario, contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer algún derecho sobre el .

La perturbación por terceros debe ser< de derecho, porque las de hecho las puede repeler el propio arrendatario, con acciones posesorias e interdentales.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Están contenidas en el artículo 1681 del código civil que establece que el arrendatario está obligado.

1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato , o al que pueda presumirse de las circunstancias.

Es una obligación antiquísima sustancia a la naturaleza del contrato. La doctrina concuerda en que la determinación del uso distinto, es una cuestión de hecho que debe apreciar el juez en cada caso particular dentro del concepto de uso estipulado se encuentra en el uso honesto.

2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.

En predios urbanos de conformidad con el inc. a) del art 38 del Decreto Ley Nro. 21938 aplicable actualmente solo en el caso contemplado en la ley Nro. 26400, varias veces citada, el pago debe hacerse por mensualidades vencidas. El propietario no puede exigir al inquilino el pago por periodos menores, ni tampoco que el alquiler sea abonado por meses adelantados, por cuanto se trata de una disposición de orden público, en beneficio del inquilino.

La supone que es por meses, si se paga por meses, por semestres , si se paga por semestres y por daños si se paga por años.

Entonces, en general las reglas para el pago de una renta son:

a) Según lo estipula el contrato

b) Si no se dice nada, la renta se paga cada mes en el domicilio de arrendamiento.

3. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que lo regulan.

4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación , perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.

5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justa el bien , previo aviso de siete días.

6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la Ley o al contrato

7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres .

8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato sin asentimiento escrito del arrendador.

10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.

11. A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.

Por otra parte, el artículo 1683 establece que el arrendatario es responsable de la pérdida o deterioro del bien que ocurren en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicios de construcción, es decir que por causas no imputables al arrendatario.

En este aspecto surge el problema de probar. Un incendio causado por un rayo, una horda, etc., es fácil de probar, pero hay otros casos en que es muy difícil, por ejemplo; un incendio que solo deja ceniza. Todo esto, indujo seguramente al legislador, para establecer que el arrendatario se le presume responsable, del incendio , salvo que pruebe lo contrario.

EL SUBARRENDAMIENTO
El subarrendamiento no es sino otra cosa, que un arrendamiento superpuesto, o sea que existiendo un contrato de arrendamiento, el que ha arrendado, a cambio de una renta.

Hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario, sigue obligado en todas las formas frente al arrendador, pero asimismo hay otro contrato entre el subarrendatario y el arrendatario, llamándose a este , arrendador. En cada caso hay vinculaciones contractuales propias.

Esta figura del subarrendamiento está autorizado desde muy antiguo, considerándose que el arrendatario tiene derecho a entregar la cosa de un tercero, siempre que cumpla con pagar al arrendador.

El legislador se ha olvidado de dos cosas:

1 Que, es un mecanismo de estipulación, por el cual se ha prohibido en nuestra legislación, salvo excepciones.

2 el contrato de arrendamiento supone confianza con el arrendamiento, por tantos, si el arrendador no desea que se subarriende, esta disposición tiene eficacia y debe de cumplirse.

El Código Civil define el subarrendamiento diciendo que es el arrendamiento o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito de arrendador. (Art 1692 CC).

La prohibición de dar en subalquiler un predio sujeto al régimen especial del inquilinato Ley Nro. 26400 de 8-12-1994 se infiere del inciso a) del artículo 14 del Decreto Ley Nro. 21938, cuya cuarto párrafo establecer que el propietario tiene expedita la acción de desahucio, si el inquilino subalquila total o parcialmente el predio.

Hay algunas casos de excepciones a esta regla general y están establecidos en el artículo 7 del mencionado Decreto Ley que permite al inquilino a subarrendar el predio a plazo fijo, cuando debe ausentarse de la localidad por razones de trabajo, salud o estudios.

El inquilino, no requiere el consentimiento del propietario, para subalquilar la vivienda en los casos permitidos que hemos hecho referencia anteriormente, le basta poner en conocimiento de este y del consejo provincial respectivo de la celebración del contrato, acompañando el certificado que acredita la necesidad de ausentarse de la localidad por alguna de las razones antes indicadas, de trabajo , salud o estudio, que se supone o puede ser por más tiempo, ni con mayor merced conductiva que el establecido en el convenio con el propietario.

CESION DEL ARRENDAMIENTO
La diferencia entre subarrendamiento y la cesión del arrendamiento, esta en que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesión del arrendamiento, es el mismo contrato de arrendamiento que pasa de un arrendamiento a un nuevo arrendamiento.

De conformidad con el artículo 1696 del código civil la cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendamiento a favor de un tercero que lo constituye el arrendamiento a favor de un tercero que lo constituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual.

El inciso 4 del artículo 1697 del Código Civil señala como causas de resolución del contrato, la cesión de arrendamiento, contra pacto expreso o sin consentimiento escrito del arrendador.

Las distinciones entre subarrendamiento y cesión del arrendamiento o traspaso, tiene importancia practica, por cuanto el beneficio que otorga la cuarta disposición del Decreto Ley Nro. 21938, solo alcanza a los subinquilinos, naturalmente solo en el caso de la Ley Nro. 26400.

RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Las causales de resolución del contrato de arrendamiento están comprendidas en el artículo 1697 del código civil.

En cambio el artículo 1699 del Código Civil, se ocupa de la conclusión que se produce por acción extraña a los sujetos del arrendamiento, mientras que la resolución o rescisión se produce por causas imputables a uno de los sujetos. Todo contrato resuelto ha terminado, pero no todo contrato terminado ha sido resuelto.

Se resuelve el contrato de arrendamiento según los vigentes incisos del artículo 1697 del C.C.

1) Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

Esta causal es la esencia misma del contrato que ninguna ley, ni la del inquilino la ha dejado de lado. Si el arrendatario ha dejado de pagar dos (2) meses y 15 días, el propietario tiene derecho a ejercer la acción de desalojo. Se ha establecido esta disposición por razones de equidad, plazo y según la Ley del inquilinato, todavía puede pagar hasta el momento del lanzamiento, si se trata de casa- habitación ( solo en el caso de la Ley Nro. 26400)

Cuando el arrendamiento se pacta por periodos mayores, como trimestre, semestre o año, basta el vencimiento de un periodo más 15 días . Cuando el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta el vencimiento de tres periodos.

2) En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de una renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3) Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el cual se le concedió expresamente o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o las buenas costumbres.

Se ve claramente que lo que el legislador, es que el arrendatario no perjudique la reputación del propietario , porque si alquila una casa para habitar y la destina por ejemplo a casa de tolerancia, desprestigia al propietario.

4) Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

5) Si el arrendador o el arrendatario no cumple cualquiera de sus obligaciones.
Tratando de casa-habitación todavía incluida en la ley del inquilinato conforme a la Ley Nro. 26400, las únicas causales de resolución del contrato de arrendamiento.

a) Por casa única; y

b) Por falta de pago de por lo menos dos mensualidades y 15 días de la merced conductiva.


CONCLUSION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos:
1. Por concluirse el termino fijado por las partes. Por que si se ha pactado por meses o años, cumplido los meses o años. Ha concluido el contrato. Pero si después de vencido el plazo trascurren los días sin que el arrendador solicite la cosa ni el arrendatario lo haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo arrendamiento de plazo indeterminado, por tacita reconducción, sino que las mismas estipulaciones hasta que el arrendador solicite su devolución en cualquier momento. (art 1699 y 1700 CC).

2. En el arrendamiento en cuya duración se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los periodos voluntarios se irán convirtiendo uno a una en forzosos, si la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios.

El aviso a que se refiere el párrafo anterior, debe cursarse con menos de dos meses de anticipación al día de vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.

3. Si el contrato es de duración indeterminada, se le pone fin, dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (art 1703 del C.C).

4. Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tenia. En este caso, porque estaba arrendado una cosa ajena, ya que nadie puede disponer un derecho que no tiene.

5. Por muerte del arrendatario, si dentro de 90 dias después del fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no pueden continuar el contrato. Muchos creen que con la muerte del arrendatario se extingue el contrato de arrendamiento, pero la realidad es que la muerte dl arrendatario no pone fin al contrato, si es que los herederos no manifiestan su decisión de poner termino al mismo, porque si manifiestan su deseo de continuar con el contrato, el contrato continua.

El arrendamiento se trasmite , lo que quiere decir, que es un contrato personal, pero no personalísimo , el cual termina con el titular del derecho. Si fallece, los herederos continúan y se les considera como arrendatarios, salvo que ellos, expresamente digan que no quieren continuar con el contrato.

Un punto interesante es el relativo al momento en que se considera a una persona heredera y entonces hay que seguir un proceso judicial que demora. Basta que exista presunto heredero, para que continúe el arrendamiento, porque sino la ley no tendrá eficiencia, ya que entre la muerte del arrendatario y la declaratoria de herederos para cierto tiempo.

6. Por entrar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad

7. Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiese hecho algún albacea.

Son situaciones de orden temporal. Además si entra el menor en su mayoría de edad, acaba el contrato de arrendamiento, aunque el plazo del mismo todavía no se haya vencido. La doctrina establece que el menor obtiene la plenitud de sus derechos y, por tanto puede poner término al contrato.

El albacea es un mandatario post mortem, es aquella persona que recibe el encargo del causante para que haga cumplir el testamento. Como al finalizar el albaceazgo, porque la Ley desea que los herederos reciban los bienes sin problema.

8. Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo

9. Por destrucción total o perdida del bien arrendado.

10. En los casos de expropiación
De otro lado el Decreto Ley Nro. 21938, regula la extinción del contrato de alquler de predios incluidos en el régimen especial de inquilinato, slo en el caso de la Ley Nro. 26400
El articulo 13 enumera explícitamente las causales de extinción del contrato de alquiler que son:
A. Acuerdo de las partes
Es decir el mutuo convenio para poner fin al contrato de alquiler a plaza indeterminado o a plazo fijo.

B. Decisión unilateral del inquilino
El inquilino de un predio comprendido en el régimen especial del inquilinato, puede poner fin al contrato de alquiler en cualquier momento. La extinción se produce con la desocupación del predio y entrega de las llaves , que deberá realizarse previo aviso al propietario mediante carta notarial , con un mes de anticipación. Si el inquilino omite el aviso, deberá abonar el importe de un mes adicional como indemnización.

C. Por muerte del inquilino, si sus herederos comunican que no puedan continuar el contrato.
La ley otorga a los herederos del inquilino dicha facultad unilateral, en razón de que tal vez no se encuentran en condiciones de continuar cumpliendo con las obligaciones del inquilino o que no necesiten de la vivienda.

Distinta es la situación de los herederos del propietario, quienes siguen obligados como lo estuvo el causante.

Pero en el caso de los predios sujetos al régimen especial del inquilinato (Ley Nro. 26400), solo tienen derecho a continuar el arrendamiento, los herederos que ocupaban el predio a la muerte del inquilino. Lo cual al excluir del derecho de la sucesión del arrendamiento a otros herederos preferenciales y excluir igualmente a la conviviente, favorece solamente al propietario.