EL MARCO NORMATIVO DEL REGIMEN DE ALQUILERES PARA PREDIOS DESTINADOS A CASA HABITACION

El contrato de arrendamiento es aquel por el cual una persona cede a favor de otra el uso de un determinado bien a cambio de la renta pactada.

El régimen del contrato de arrendamiento del Código Civil Vigente comprendido en los artículos 1666º al 1712º no existe restricción alguna para establecer la renta, es decir, no existe ni topes mínimos ni topes máximos. Estas disposición del Código Civil se encuentran vigente desde el 14 de noviembre de 1984.

Antes de la entrada en vigencia de entrada del Código Civil de 1984, el contrato de arrendamiento se regulaba por las disposiciones del código Civil de 1936 las cuales tampoco contenían limitaciones en cuanto a la fijación de la renta.

A. DECRETO LEY NRO. 21938 “Régimen de Alquiler para los Predios destinados a Casa – Habitación”
Es durante la vigencia del código Civil de 1936 que se publico este Decreto Ley de fecha 04 de Diciembre de 1977 por el cual se estableció un régimen de alquileres para los predios destinados a casa – habitación. En virtud a dicho Decreto Ley, por el arrendamiento de inmuebles cuyo valor de autoevaluó no superara las cuarenta (40) remuneraciones mínimas vitales, solo podía establecerse como renta mensual el 10% del valor inmueble dividido entre doce , para inmuebles construidos hasta la fecha de entrada en vigencia del Decreto Ley, y para aquellos construidos con posterioridad a dicha fecha, la renta mensual máxima que podía pactar era el 12% del valor de autoevaluó del inmueble dividido entre doce (12).

Los contratos de arrendamientos de predios destinados a vivienda cuyo valor de autoevaluó al año 1991 no sobrepase los s/. 2, 880 Nuevos Soles, los que carecen de autoevaluó al año 1991, siguen regulados por este Decreto Ley.

Los dos primeros incisos han quedado ya sin efecto por el trascurso del tiempo, pero el ultimo inciso ha sido sucesivamente prorrogando, siendo la ultima prorroga la introducida por el Decreto de Urgencia Nro. 039-2006 hasta el 31 de Diciembre de 2007.

B. DECRETO LEGISLATIVO 709 “Ley de Promoción a la Inversión Privada en Predios para Arrendamiento”
Este decreto legislativo estableció el reajuste de la renta por el uso de los inmuebles comprendidos en dicha norma, de acuerdo a las siguientes reglas:

1 La renta mensual de los tres primeros meses será equivalente al medio por ciento (0.5%) del valor del autoevaluó del predio correspondiente al año 1991.

2 A partir del cuarto mes, dicha renta se reajustara trimestralmente en un porcentaje igual a la variación que haya experimentado en el trimestre anterior, el índice de precios al consumidor del departamento en que este ubicado el predio arrendado, que determine el Instituto Nacional de Estadística e informática.

Este dispositivo se establecen las normas orientadas a crear condiciones necesarias para el desarrollo de la inversión privada en predios para arrendamientos disponiéndose en su artículo 2 que a partir de la vigencia de este dispositivo, los contratos de arrendamientos de predios se regirán única y exclusivamente por el Código Civil. En la actualidad mediante diversas leyes, se ha mantenido la vigencia del Decreto Ley Nro. 21938.

C. Ley Nro. 26400 “Ley que establece la prórroga de los contratos de alquiler de inmuebles cuyo autoevalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles”
Sustituye el inciso c) del artículo 14 del Decreto Legislativo Nro. 709 con siguiente redacción: “Los inmuebles cuyo valor de autoevaluó sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles (S/. 2880.00) hasta el 8 de Diciembre de 1996”.

D. Ley Nro. 26701 “Ley que establece la prórroga de los contratos de alquiler de inmuebles cuyo autoevalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles”
Sustituye el inciso c) del artículo 14 del Decreto Legislativo Nro. 709 con siguiente redacción: “Los inmuebles cuyo valor de autoevaluó sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles (S/. 2880.00) hasta el 8 de Diciembre de 1997”.

E. Ley Nro. 26888 “Ley que establece la prórroga de los contratos de alquiler de inmuebles cuyo autoevalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles”
Sustituye el inciso c) del artículo 14 del Decreto Legislativo Nro. 709 con siguiente redacción: “Los inmuebles cuyo valor de autoevaluó sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles (S/. 2880.00) hasta el 8 de Diciembre de 1999”.

F. Ley Nro. 27213 “Ley que establece la prórroga de los contratos de alquiler de inmuebles cuyo autoevalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles”
Sustituye el inciso c) del artículo 14 del Decreto Legislativo Nro. 709 con siguiente redacción: “Los inmuebles cuyo valor de autoevaluó sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles (S/. 2880.00) hasta el 8 de Diciembre de 2001”.

G. Ley Nro. 27590 “Ley que establece la prórroga de los contratos de alquiler de inmuebles cuyo autoevalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles”
Sustituye el inciso c) del artículo 14 del Decreto Legislativo Nro. 709 con siguiente redacción: “Los inmuebles cuyo valor de autoevaluó sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles (S/. 2880.00) hasta el 8 de Diciembre de 2002”.

H. Ley Nro. 27901 “Ley que establece la prórroga de los contratos de alquiler de inmuebles cuyo autoevalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles”
Sustituye el inciso c) del artículo 14 del Decreto Legislativo Nro. 709 con siguiente redacción: “Los inmuebles cuyo valor de autoevaluó sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles (S/. 2880.00) hasta el 31 de Diciembre de 2003”.

I. Ley Nro. 28138 “Ley que establece la prórroga de los contratos de alquiler de inmuebles cuyo autoevalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles”
Sustituye el inciso c) del artículo 14 del Decreto Legislativo Nro. 709 con siguiente redacción: “Los inmuebles cuyo valor de autoevaluó sea inferior a dos mil ochocientos ochenta nuevos soles (S/. 2880.00) hasta el 31 de Diciembre de 2006”.

J. Decreto de Urgencia Nro. 039-2006
Amplía el plazo de vigencia de la Ley Nro. 28238 hasta el 31 de Diciembre de 2007.